經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 初磊
以公共交通為導(dǎo)向的城市空間發(fā)展模式——TOD，正加快在濟(jì)南、青島落地相關(guān)項(xiàng)目，成為兩座萬(wàn)億級(jí)城市的新增長(zhǎng)極。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者從中國(guó)十七冶集團(tuán)官微獲悉，中國(guó)十七冶集團(tuán)與青島地鐵集團(tuán)近日就青島北站TOD一號(hào)工程簽署合作協(xié)議，標(biāo)志著青島TOD一號(hào)工程新增了央企“合伙人”，青島的城市更新即將添上新坐標(biāo)。
“軌道交通與TOD開(kāi)發(fā)，是新型城鎮(zhèn)化尤其是大城市轉(zhuǎn)型升級(jí)與高質(zhì)量發(fā)展的必要條件和重要引擎�！鄙綎|大學(xué)齊魯交通學(xué)院副教授、交通規(guī)劃設(shè)計(jì)研究中心主任張汝華表示。
青島北站迎蝶變新機(jī)遇
TOD模式，通俗而言，是以高鐵、地鐵、輕軌、公交等公共交通站點(diǎn)為中心，以400—800米為半徑建立中心廣場(chǎng)或城市中心的一種城市開(kāi)發(fā)模式。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者從青島地鐵集團(tuán)官微獲悉，根據(jù)協(xié)議，中國(guó)十七冶集團(tuán)與青島地鐵集團(tuán)將在青島北站TOD一號(hào)工程開(kāi)展投資合作，力爭(zhēng)在3—5年培育一家具備一定規(guī)模、成長(zhǎng)性的一流投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)。雙方將以北站東廣場(chǎng)商務(wù)組團(tuán)為合作起點(diǎn)，先期啟動(dòng)超極合生匯、華住酒店、國(guó)棉六廠城市更新等多個(gè)項(xiàng)目，放大“資源+投資+產(chǎn)業(yè)”綜合效應(yīng)，全面助力青島北站及周邊區(qū)域蝶變升級(jí)。
圖為青島國(guó)棉六廠廠區(qū)一角
青島北站片區(qū)承載了島城老市民的記憶，尤其是國(guó)棉六廠老廠區(qū)，曾是青島九大紗廠中規(guī)模最大的紗廠。當(dāng)其耀目的光輝逐漸在時(shí)代洪流中走向暗淡時(shí)，青島市民非但沒(méi)有遺忘，還對(duì)其寄予厚望。
青島北站片區(qū)也是山東半島地區(qū)的交通樞紐和客流中心，區(qū)域內(nèi)地鐵1號(hào)線、3號(hào)線、8號(hào)線匯集于此，通過(guò)地鐵可高效通達(dá)市內(nèi)主要商圈、交通節(jié)點(diǎn)、核心區(qū)域；區(qū)域還規(guī)劃通過(guò)安順路下穿路構(gòu)筑便捷高效的立體交通系統(tǒng)，充分實(shí)現(xiàn)站城融合、產(chǎn)城融合和多元功能融合，具備TOD開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)條件。
青島北站TOD一號(hào)工程總占地約3平方公里，北至金水路、東至四流中路、南至太原路、向西延伸至膠州灣后海海岸，是青島北部城區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的破局點(diǎn)。按照最新規(guī)劃，青島TOD一號(hào)工程整體定位為“生態(tài)智慧城未來(lái)設(shè)計(jì)灣”，構(gòu)建以“設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)+創(chuàng)意文化+總部經(jīng)濟(jì)”為核心的產(chǎn)業(yè)高地。整個(gè)區(qū)域以環(huán)灣路為界，分為東、西兩大片區(qū)，將積極推進(jìn)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)等優(yōu)質(zhì)資源落地，以交通、商旅服務(wù)與總部經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，加快打造新的城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。
一線商業(yè)品牌超級(jí)合生匯的落地，釋放出這片區(qū)域商業(yè)發(fā)展的“磁吸力”。繼北京、上海之后，青島成為超級(jí)合生匯選址的第三城，項(xiàng)目將以“潮運(yùn)動(dòng)、潮文化、潮娛樂(lè)、潮都會(huì)”為主題，打造一個(gè)復(fù)合型體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)景。除了超級(jí)合生匯，截至目前，青島北站片區(qū)已引入山大附屬九年一貫制學(xué)校。
青島北站TOD一號(hào)工程探索了補(bǔ)充城市功能和公共空間的新路徑。青島青鐵置業(yè)發(fā)展有限公司招商部部長(zhǎng)白吉祥透露，團(tuán)隊(duì)已對(duì)國(guó)棉六廠廠區(qū)進(jìn)行了詳細(xì)摸底普查，并邀請(qǐng)全國(guó)工程勘察設(shè)計(jì)大師、清華大學(xué)建筑學(xué)院教授張杰領(lǐng)銜的清華城市保護(hù)更新聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，為國(guó)棉六廠更新改造提供咨詢(xún)與實(shí)施方案。
按照規(guī)劃，青島方志館、紡織博物館、中華食印博物館將在此落地，打造博物館集群，持續(xù)為老廠房注入新活力。未來(lái)，青島北站東廣場(chǎng)將通過(guò)地下通道串聯(lián)至國(guó)棉六廠，整個(gè)廠區(qū)將按照“�！摹棥病ā钡母率侄危瑯�(gòu)建“兩橫、兩縱、兩片區(qū)”的空間布局，形成九大綜合產(chǎn)品矩陣，力求成為集聚活力的創(chuàng)新策源地。
作為中國(guó)五礦的一類(lèi)重要骨干子企業(yè)，中國(guó)十七冶集團(tuán)在交通基礎(chǔ)設(shè)施、高品質(zhì)學(xué)校等領(lǐng)域打造了一批精品工程。十七冶集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“我們?cè)谡{(diào)研中發(fā)現(xiàn)，合生匯商業(yè)全部都是在TOD商業(yè)上蓋，都非常成功。”
TOD項(xiàng)目在軌道交通城市城鎮(zhèn)化發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。張汝華分析，軌道交通具有強(qiáng)大的客流集散能力和廣闊的出行輻射范圍，從而避免了小汽車(chē)交通的困擾和局限；軌道交通走廊和車(chē)站區(qū)域（站域）具有很高的空間開(kāi)發(fā)承載能力，有限的土地可以得到集約化利用；此外，軌道交通具有很強(qiáng)的要素集聚功能，各種業(yè)態(tài)高密度匯聚，產(chǎn)生集聚效應(yīng)，工作生活極大便利，激發(fā)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力，區(qū)域價(jià)值升級(jí)，從而產(chǎn)生新的空間增長(zhǎng)極。
今年7月底，青島市城市更新和城市建設(shè)總指揮部會(huì)議舉行。根據(jù)這次會(huì)議發(fā)布的青島城市更新“半年報(bào)”，2024年青島市計(jì)劃實(shí)施項(xiàng)目1403個(gè)，已開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目1248個(gè)、全年開(kāi)工率達(dá)88.9%。包括青島北站等重點(diǎn)片區(qū)的“二次生長(zhǎng)”，成為青島城市更新的亮點(diǎn)。
濟(jì)南：從“通地鐵”到“通生活”
在濟(jì)南城市主干道——經(jīng)十路，軌道交通4號(hào)線正加快推進(jìn)。與這條線一起推進(jìn)的TOD開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，距離落地之日更近了。
8月30日，濟(jì)南掛牌出讓了5宗商業(yè)和交通混合用地、商務(wù)金融用地，濟(jì)南軌道交通千佛山站TOD綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地下空間即為其中之一。掛牌文件顯示，千佛山站TOD綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括地下商業(yè)部分（地下商業(yè)及地下停車(chē)場(chǎng)）和遠(yuǎn)期軌道規(guī)劃線路車(chē)站。其中，地下空間出讓面積82771平方米，地下容積率1.34，出讓總價(jià)24956萬(wàn)元。地下空間主要有三層，其中地下一層為擬建地下商業(yè)部分；地下二層擬建地下停車(chē)場(chǎng)，設(shè)置不少于561個(gè)公共停車(chē)位，并對(duì)外開(kāi)放使用。
4號(hào)線千佛山站位于千佛山北廣場(chǎng)的北側(cè)，這也意味著，承載濟(jì)南人記憶的“齊魯賓館”片區(qū)真正成為歷史。千佛山站TOD綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將結(jié)合千佛山北廣場(chǎng)和千佛山景區(qū)，打造出一個(gè)集景觀游賞、服務(wù)體驗(yàn)、城市形象等功能于一體的地標(biāo)式廣場(chǎng)景觀。
從“通地鐵”到“通生活”，地鐵線路擴(kuò)大了市民的生活半徑�；赝麧�(jì)南軌道交通1、2、3號(hào)線開(kāi)通這些年，多個(gè)TOD項(xiàng)目落地，帶動(dòng)了城市更新的步伐。
濟(jì)南洪樓片區(qū)加快城市更新步伐
例如，在洪樓片區(qū)，大潤(rùn)發(fā)超市、洪樓百貨大樓拆除后，結(jié)合軌道交通站建設(shè)，歷城區(qū)打造TOD示范引領(lǐng)項(xiàng)目，引入了君瀾五星級(jí)酒店、京東Mall濟(jì)南首店等主力店品牌業(yè)態(tài)，打造了一條步行街區(qū)，重塑了百年洪樓新地標(biāo)。
龍湖·星曜商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)的實(shí)景圖
位于歷城區(qū)王舍人街道的龍湖新東站TOD項(xiàng)目總投資22.2億元，占地94.63畝，總建筑面積26.08萬(wàn)平方米，主要為T(mén)OD商業(yè)綜合體、開(kāi)敞式商業(yè)街區(qū)、商務(wù)辦公樓等，由龍湖濟(jì)南北宸天街、龍湖·星曜兩個(gè)板塊組成。項(xiàng)目于2023年12月建成并正式開(kāi)業(yè)。作為濟(jì)南的第二個(gè)TOD大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)前即實(shí)現(xiàn)了100%招商率，場(chǎng)內(nèi)共211個(gè)品牌入駐，覆蓋餐飲美食、購(gòu)物快消、休閑體驗(yàn)、兒童游樂(lè)、運(yùn)動(dòng)健身五大業(yè)態(tài)場(chǎng)景。龍湖·星曜商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積10.05萬(wàn)平方米，目前已入駐商戶(hù)128戶(hù)，涵蓋餐飲、服裝、教育等多種業(yè)態(tài)。
濟(jì)南市政府去年印發(fā)《濟(jì)南市軌道交通TOD綜合開(kāi)發(fā)用地管理辦法》，為濟(jì)南TOD綜合開(kāi)發(fā)的規(guī)劃編制、土地儲(chǔ)備、土地供應(yīng)等方面提供了政策支撐。
濟(jì)南軌道交通集團(tuán)結(jié)合一、二期線網(wǎng)規(guī)劃，分批推進(jìn)6個(gè)場(chǎng)段、6個(gè)站點(diǎn)的TOD綜合開(kāi)發(fā)工作。其中，姜家莊停車(chē)場(chǎng)、范村車(chē)輛基地、王府莊車(chē)輛段、臘山站等上蓋綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是結(jié)合軌道交通一期線網(wǎng)規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)的首批TOD示范項(xiàng)目。
“城市軌道”讓泉城邁向“軌道城市”，地鐵線路未通，部分TOD項(xiàng)目已開(kāi)始醞釀。
例如，位于天橋區(qū)的萬(wàn)虹中心項(xiàng)目是濟(jì)南市首個(gè)雙軌TOD項(xiàng)目，該項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)地鐵2號(hào)線和規(guī)劃中地鐵5號(hào)線的無(wú)縫銜接。規(guī)劃建設(shè)3棟甲級(jí)寫(xiě)字樓、16棟獨(dú)棟商業(yè)及地鐵商業(yè)等建筑。萬(wàn)虹中心營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)關(guān)鵬遠(yuǎn)表示，項(xiàng)目全面建成后，預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)日均5萬(wàn)+客流，每年利稅超1億元，帶動(dòng)萬(wàn)人以上就業(yè)，引領(lǐng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)再升級(jí)。
8月23日，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局、濟(jì)南公共資源交易中心聯(lián)合掛牌11宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。本次供地最大的亮點(diǎn)是洪樓TOD項(xiàng)目一期2宗商務(wù)金融地塊掛牌，這也是洪樓廣場(chǎng)片區(qū)城市更新項(xiàng)目啟動(dòng)后的首次入市。
洪樓TOD項(xiàng)目一期CSD04-1-1地塊占地20254平方米，地上容積率2.2。根據(jù)規(guī)劃，擬與洪樓教堂聯(lián)動(dòng)結(jié)合，規(guī)劃建設(shè)商業(yè)綜合體及商業(yè)步行街，并結(jié)合軌道洪樓廣場(chǎng)站、洪家樓站建設(shè)，將步行街與周邊商業(yè)互聯(lián)互通，打造休閑娛樂(lè)、逛街購(gòu)物、網(wǎng)紅打卡等現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)步行街區(qū)�；▓@路南側(cè)郵局地塊占地12144平方米，地上容積率4.0，規(guī)劃以五星級(jí)酒店為主，商街部分將發(fā)揮緊鄰軌道交通站的優(yōu)勢(shì)，與洪樓步行街、聚隆廣場(chǎng)相呼應(yīng)，打造區(qū)域文旅體驗(yàn)中心。
模式落地也要因地制宜
TOD開(kāi)發(fā)模式驅(qū)動(dòng)老城更新提速，濟(jì)青“雙都市圈”有望在加快“上軌道”中邁步向前。但是濟(jì)南、青島兩城的空間結(jié)構(gòu)及區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)并不相同，如何因地制宜落地TOD項(xiàng)目？
張汝華認(rèn)為，在區(qū)域空間形態(tài)上，青島市呈現(xiàn)典型的廣域分布式特點(diǎn)，這樣可以借助軌道交通的集聚效應(yīng)，沿線路形成隆起帶，環(huán)車(chē)站形成增長(zhǎng)極，最終演化成“分布式集中”的都市空間集約化發(fā)展格局；濟(jì)南市城市空間布局相對(duì)集中和連續(xù)，為避免空間發(fā)展過(guò)度跳躍和分散資源，軌道交通線路和車(chē)站應(yīng)集中布局，中心城形成引領(lǐng)都市圈發(fā)展的“極地高原”，若干走廊形成連綿的“山脈”，讓軌道交通錨固城市空間高質(zhì)量發(fā)展的生態(tài)本底。
TOD在提升土地開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)價(jià)值、商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，也創(chuàng)造了社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值，成為城市價(jià)值提升的新引擎。與此同時(shí)，TOD模式也對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、建設(shè)、資金等諸多挑戰(zhàn)。
如何應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)？張汝華建議，在TOD項(xiàng)目落地和片區(qū)開(kāi)發(fā)中，應(yīng)抓住幾個(gè)關(guān)鍵：適度提高站域開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，目前的容積率控制普遍保守；壓減小汽車(chē)配建指標(biāo)和路權(quán)分配，站域范圍須避免大寬?cǎi)R路、立交高架等小汽車(chē)化設(shè)施的沖擊和負(fù)面影響；規(guī)劃形態(tài)控制上，需堅(jiān)持“中高外低”的原則，形成“山峰”而不是“盆地”，避免站域核心區(qū)過(guò)度追求大尺度開(kāi)敞空間的形象工程；做好車(chē)站與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及周邊地塊的通道連接（直連直通），包括地下通道、地面路徑和地上連廊的多維度立體銜接，“這是站城融合、一體化開(kāi)發(fā)和TOD成敗的關(guān)鍵�！彼f(shuō)。
