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山東租賃住房類REITs：留住了人才，提升了人氣
來源：大眾報(bào)業(yè)·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)　　 加入時(shí)間：2022-5-27 16:00:54　　
　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 杜楊


　　5月25日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》(下稱《意見》)，推動(dòng)在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)的健康發(fā)展。具體到山東，青島印發(fā)了《關(guān)于支持青島市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干措施》;濟(jì)南發(fā)行了全省首單租賃住房類REITs產(chǎn)品(“REITs”指租賃住房類項(xiàng)目)。
　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前濟(jì)南的REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)非常嚴(yán)謹(jǐn)，前端項(xiàng)目的運(yùn)營也較為順暢。接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)，山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)租賃專委會(huì)副秘書長王夢靜提出，除了能為投資者帶來直接收益外，REITs對于盤活城市閑存量房屋、保障市民尤其是新市民的住房需求，都有重要意義。


　　房屋“活”了，人才來了
　　濟(jì)南的東關(guān)大街一直是市區(qū)內(nèi)最繁華的地段之一。5月26日，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者來到這里的一家長租公寓——城投·泊寓海晏門店，發(fā)現(xiàn)該店內(nèi)掛著一幅醒目的條幅，上書：熱烈歡迎交通銀行人才入住城投·泊寓。
　　無獨(dú)有偶，15公里外的濟(jì)南高新片區(qū)東頭，也分布著交通樞紐、企業(yè)總部基地，這里是濟(jì)南的五個(gè)次中心之一。該片區(qū)有一家長租公寓——“CCB建融家園泉世界公寓”，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，盡管公寓3月份剛剛運(yùn)營，但周邊企業(yè)已經(jīng)開始來洽談長租客房，作為企業(yè)員工宿舍了。
　　隨著濟(jì)南向著黃河流域中心城市的目標(biāo)發(fā)展，城市不同區(qū)域的功能也發(fā)生變化，無論是地處老城區(qū)的東關(guān)大街，還是位于濟(jì)南東拓方向上的高新片區(qū)，隨著人才不斷涌入，很多片區(qū)都需要大量可供居住的租賃類住房。
　　于是，濟(jì)南各界都在探索既能為城市的發(fā)展提供住房保障、為“新市民”提供落腳點(diǎn)，同時(shí)也可盤活存量房屋的綜合解決方案。長租公寓便是目前比較成功的探索。
　　上述兩家長租公寓還有一個(gè)共同點(diǎn)：都是REITs項(xiàng)目。比如，城投·泊寓是“渤海匯金—濟(jì)南城投—泉城更新”儲(chǔ)架式租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃(下稱“專項(xiàng)計(jì)劃產(chǎn)品”)的底層資產(chǎn);而濟(jì)南泉世界公寓是全國首家投入運(yùn)營的REITs項(xiàng)目。
　　根據(jù)《意見》，REITs也被寄望在維護(hù)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、強(qiáng)化民生保障等方面，發(fā)揮重要作用。
　　作為業(yè)內(nèi)專家，王夢靜認(rèn)為，REITs項(xiàng)目有保障的運(yùn)營年限，從收益角度上看相對更加安全、穩(wěn)定，也有利于穩(wěn)定當(dāng)下住房租賃市場。


　　精挑細(xì)選的項(xiàng)目
　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前，濟(jì)南的REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)非常嚴(yán)謹(jǐn)。
　　據(jù)了解，濟(jì)南泉世界公寓的運(yùn)營方是建信住房山東公司(下稱“建信山東”)，其總公司是建設(shè)銀行于2018年成立的;成立后，建信山東首先就盤活了建設(shè)銀行自己的存量房屋——將位于樂康街的一處老辦公樓盤活成銀龍青年公寓。而后又運(yùn)營了佛山苑創(chuàng)客之家、華陽新區(qū)等多個(gè)長租公寓項(xiàng)目。
　　濟(jì)南泉世界公寓項(xiàng)目，則是建信山東在考察了全省20余個(gè)項(xiàng)目后，優(yōu)先打造成的REITs。
　　據(jù)建信山東相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，濟(jì)南泉世界公寓立項(xiàng)前，總公司專門來濟(jì)南實(shí)地調(diào)研了項(xiàng)目周圍業(yè)態(tài)，確認(rèn)了該片區(qū)對租賃住房的需求;而后又確認(rèn)了項(xiàng)目標(biāo)的物業(yè)的產(chǎn)權(quán)清晰無瑕疵，并以明顯低于市場的價(jià)格成功購置。
　　“因?yàn)槲覀円延卸嗉议L租公寓的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，所以濟(jì)南泉世界公寓的運(yùn)營也很順暢�！痹撠�(fù)責(zé)人補(bǔ)充說。
　　在基金發(fā)行方面，據(jù)濟(jì)南泉城城市更新投資有限公司(即“泉城更新”)方面的資料，2022年4月28日，首期專項(xiàng)計(jì)劃產(chǎn)品發(fā)行1.2億元，期限18年，利率3.8%。而這不僅是山東省首單REITs產(chǎn)品，也是深交所首單SPVREITs產(chǎn)品。泉城更新方面認(rèn)為，基金的成功發(fā)行，為山東省內(nèi)住房租賃市場開展資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)起到重要示范作用，同時(shí)為未來發(fā)行保障性租賃住房公募REITs做了有益的探索。


　　除了利率回報(bào)還有什么
　　據(jù)王夢靜介紹，目前國內(nèi)的REITs產(chǎn)品，利率大約在4%到8%;而上述兩個(gè)項(xiàng)目，還涉及了住房保障。
　　與此同時(shí)，REITs項(xiàng)目物業(yè)自持，運(yùn)營時(shí)間多在20年左右。王夢靜強(qiáng)調(diào)，“這樣的項(xiàng)目就是靠穩(wěn)定的運(yùn)營和長期的收益，來吸引投資者�！�
　　根據(jù)上述建信山東項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的介紹，目前他們公司運(yùn)營REITs項(xiàng)目也是穩(wěn)字當(dāng)頭：“項(xiàng)目瞄準(zhǔn)山東人口凈流入城市;標(biāo)的物業(yè)性質(zhì)、原業(yè)主持有年限等標(biāo)準(zhǔn)，皆指向是存量房屋;還有購置的物業(yè)，也都有規(guī)模限制。”
　　該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這幾項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)之下，使得REITs的回報(bào)十分穩(wěn)定。
　　與此同時(shí)，《意見》也提出“要進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市”“對于在維護(hù)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、強(qiáng)化民生保障等方面具有重要作用的項(xiàng)目，可進(jìn)一步靈活合理確定運(yùn)營年限、收益集中度等要求”。
　　王夢靜還指出，運(yùn)營REITs項(xiàng)目的收益是穩(wěn)定的，回報(bào)也是多元的。
　　該觀點(diǎn)得到了建信山東項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的認(rèn)可�！半S著客源尤其是具有一定消費(fèi)能力的高端人才不斷入住濟(jì)南泉世界公寓，項(xiàng)目周邊商業(yè)設(shè)施將越來越有人氣�！彼硎�，運(yùn)營REITs項(xiàng)目的方向就是多贏，“周邊企業(yè)通過項(xiàng)目留住了人才，政府部門有了稅收，商鋪有了人氣，就連周邊樓盤業(yè)主也因?yàn)樯刀g接獲益;宏觀上說，REITs保障了‘新市民’的住房需求，盤活了存量房屋，促進(jìn)了城市的發(fā)展，城市的每一份子都將是受益人�！�
編輯：luyi

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